仕事はできないが、わたしの受け持ちはなぜか超高額患者が呼んでくるという意味不明の理由から（相談に長い時間のれるだけ？なんだけど、成長ホルモンとか慢性骨髄性白血病とかの患者がうちの薬局にに切り替えてくれる）管薬不在の時、代理をさせられることが多い。。。。
私社員じゃないんですけど・・・・なんで？？？？
話をもどして、結局のところマンションを買いませんかという電話だ。
電話帳に掲載されている薬局にてあたりかけているようだ、そのため名前ではなく管理薬剤師はいますか？とかけてくる。
大体こんな感じのが多い、
わたくしども○○は薬剤師の先生方にお世話になっている会社でして、ごあんないさせていただきたいことがあるのですが、薬剤師飽和社会に関する日経DIの記事はお読みになりましたか？ マツモトキヨシの○○さんというかた、○○の雑誌に載っていた薬剤師の方なんですけど、うちでマンションかってもらって投資してるんですよ。飽和社会を前にしてご収入を安定させるためぜひマンション投資をお考えになりませんか？
てな感じだ。
マツキヨのくだりがないにしろ大抵の場合で同じ内容だ。
そこで私は毎回質問しているのが、
おたくが売ろうとしているマンション投資の利回りは？
というものである、これがみごとにどこも５％と答える、同じ業者か？？
『５％？？それは低いですよー』というと、マンション投資の場合は減価償却で節税のメリット云々とか言ってくる、そんなのしってるっちゅーの。
銀行から借りてローンを組むことによって手持ち現金に対してレバレッジをかけることで利回りが５％以上のなるのはわかるが、固定資産税やらなんやらもかかるし、利益なんか大して出ないよ。空室リスク、火災リスク、自殺リスク、地震リスク、不動産の欠陥リスクなどリスクを行ったらきりがない、そのリスクに対して保険をかけたらその分、利益が吹っ飛ぶし、訴訟になったら、自分でいろいろやらなくちゃならなくて面倒だ。
経費を計上できるようになるのはちょっといいと思うけど。
だいたいなんかあって現金化したくてもマンションを売るのにも税金は高いし、すぐに売れないリスクもあるし、もちろん売却損はでるし、ありえない。
よっぽどREITを買ったほうがましだ、利回りが９％てのもあるぐらいだ。
http://yahoo.japan-reit.com/rank/rank05.php
たとえば
日本ホテルファンド投資法人 9.33%
ＭＩＤリート投資法人 8.76%
スターツプロシード投資法人 8.72%
利回りがすごく高い。
MIDのスポンサーは電力会社だし、安定した運営が見込めると思う。
現物不動産と同じで値下がりのリスクがあるが、流動性が高いので現金化は現物所有に比べ非常に楽、簡単に売却でき数日でキャッシュを手元に戻せる、現物の不動産所有では数日では難しい。
保有していても固定資産税はかからない。
それどころか、証券会社によっては株券を預けることで利息がもらえる。
SBI証券は約０．４％の利息がつくので、REITを購入し口座においておくだけで０．４％利回りがアップする。
しかしレバレッジがかからないぶん利回りに劣るという人もいるとおもわれます、
そんなあなたは信用口座で２階建て
例えば８％のREITを購入し、それを担保にして一般信用でさらに買います。
お金を借りてマンションを買うのに似ています。
利息がかかりますが３％ぐらいですので８-３=５％分がレバレッジと加算され、投資に対する利回りは８+５＝１３％になります。
さらにレバレッジをかけることも可能ですが、担保が値下がりした場合追証を食らう場合があるので注意が必要ですのでレバのかけすぎには注意。
私個人としては現物マンションよりも管理がしやすくリスクも低いと思われます。
上記の考えから、５％のマンションを買うぐらいなら８％のREITを買いますといって電話を切りますｗ
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